أسباب وراء إرتفاع أسعار العقارات في المدن الجديدة وإنخفاضها في أحياء وسط المدينة

في أول عام 2015 لاحظ السوق العقاري المصري إرتفاعًا في القيم بدرجة تصل إلى 20% في الأماكن والمناطق الجديدة، بينما لم يحدث هذا في سوق العقارات في أحياء وسط البلد بتلك القفزة في تضخم الأسعار ويرجع ذلك إلى عدة أسباب منها:

الفجوة بين العرض والطلب

زاد السؤال في الفترة الأخيرة على السوق العقاري في المدن الجديدة مثل السادس من أكتوبر و عقارات القاهرة الجديدة في حين أن نسب الإنتاج محفوظة ولم تتغير بالقدر الكافي الذي يضم كافة الطلبات الموجودة. ورغم أن مدينة مثل السادس من أكتوبر تشتمل على أحياء معظمها لا يناسب متوسطي أو محدودي الدخل إلا أن كثافة الطلب على تلك المنطقة بلغت ذروتها، مما أدى إلى زيادة سعر المتر في بعض المناطق في أكتوبر ليتراوح من سعر كبير إلى سعر أكبر، كما قد يصل سعر المتر في كومباوند في السادس من أكتوبر بالتأكيد أكبر من سعر الحي نفسه.

توحيد أدوار العقارات

في بعض المناطق السكنية في المدن الجديدة كالشيخ زايد صدر قانون بتوحيد أدوار العقارات بحيث لا تتعدى ال 5 أدوار، الأمر الذي دفع إلى زيادة سعر العقار المطروح للبيع أو للإيجار حيث أن تكلفة البناء وسعر الأرض يتم توزيعهم على عدد أقل فيزيد السعر.

ساهمت أيضًا مبادرات البنك المركزي في التمويل العقاري في زيادة الطلب على المدن السكنية الجديدة.

البعد عن الزحام

يرغب الكثيرين في الهروب من زحام وسط المدينة من أجل الإستقرار في مكان هاديء وليس ببعيد عن وسائل المعيشة والترفيه، الأمر الذي توفره معظم المدن السكنية الجديدة الآن. فالتصميم المعماري والبنية التحتية لهذه المدن ساعد كثيرًا في تفادي وتقليل مشكلة الزحام التي تعاني منها معظم أحياء وسط المدينة.

توفر عدد من المشاريع الخدمية والترفيهية في تلك المناطق

بعد مشروعي مول العرب في السادس من أكتوبر وكايرو فيستيفال سيتي في التجمع الخامس والتأثير الإيجابي لوجود مثل هذين المشروعين في زيادة نسبة الطلب على العقارات المحيطة بتلك المشاريع. أصبح الإتجاه الرئيسي لبعض الجهات الإستثمارية الأجنبية هو إطلاق مشاريع مماثلة مثل: “مول مصر” بمدينة السادس من أكتوبر. لذا فمن المتوقع بنهاية عام 2015 زيادة أسعار العقارات في تلك المنطقتين بنسبة تتراوح ما بين 20 – 25%.

إرتفاع أسعار الأراضي

نتيجة المنافسة الشديدة بين الشركات على المزايدات المطروحة من قبل وزارة الإسكان.

إرتفاع أسعار البناء

عدم استقرار أسعار مواد البناء وخاصة الحديد و هو من أحد العوامل الرئيسية وراء ارتفاع أسعار العقارات عامة وفي المدن الجديدة خاصًة.

واجهة المستثمرين الأولى

أصبحت المدن الجديدة هي واجهة المستثمرين ورجال الأعمال الأولى، حيث أن تلك المدن تحتوي على مناطق مخصصة للمكاتب الإدارية والشركات وحتى المصانع، الأمر الذي يدفع العديد من الشركات والمصانع إلى نقل مقراتها من وسط المدينة إلى تلك المدن مثل: شارع التسعين في التجمع الخامس والمنطقة الصناعية في السادس من أكتوبر.

زيادة الطلب من قبل المصريين العاملين بالخارج

وخاصة على العقارات في المدن الجديدة، حيث تتشابه تلك المدن في تصميمها وطبيعة الحياة فيها التي تمتاز بالهدوء والبعد عن إزدحام وصخب وسط المدينة مع طبيعة الحياة بالخارج.

أما عن السبب وراء عدم تأثر السوق العقاري في وسط المدينة بطفرة زيادة الأسعار التي أصابت مثيلتها في المدن الجديدة، هو أن المناطق مثل المهندسين والمعادي والزمالك وغيرهم رغم كونهم من أكثر أحياء القاهرة رقي إلى أن ارتفاع الكثافة السكانية ونسبة الازدحام والصخب والضوضاء في تلك المناطق هي إحدى العوامل الرئيسية التي تدفع إلى النزوح إلى المدن الجديدة.
ويشير بعض الخبراء العقاريون أن نسبة تضخم أسعار المباني في تلك المناطق لم تتجاوز ال 3%، غير أن العديد من العقارات أسعارها ثابتة ولم تتغير.

إرتفاع أسعار العقارات في الإسماعيلية

شهدت مدينة الإسماعيلية خلال السنوات القليلة الماضية، زيادة كبيرة فى قيم العقارات، وخاصة الوحدات السكنية مع إنتشار مجموعات هائلة من الأبراج الحديثة، وذلك بعد إفتتاح قناة السويس الجديدة والبدء فى مشروعات أنفاق قناة السويس والإستزراع السمكي شرق القناة ومشروعات محور قناة السويس، والتى ستقام ضمن مشروعات الهيئة الإقتصادية كل هذه المشروعات المستقبلية زادت من سعر الأرض فى الإسماعيلية والوحدات السكنية.

الإسماعيلية مغلقة

ويقول أحمد السيد سمسار عقارات إن الإسماعيلية عانت من إرتفاعات رهيبة فى الأسعار بصورة تفوق مثيلتها فى القاهرة، بالرغم من حالة الركود التى تسيطر على السوق، وصلت النسبة 200% من الأسعار التى كانت موجودة منذ عامين ، وذلك بسبب سيطرة  وإحتكار مجموعة من التجار على السوق والذين يقومون بإنشاء اتحاد الملاك والشراء بأعلى أسعار، ولاسيما لعدم وجود أراض جديدة حيث أصبحت مدينة الإسماعيلية الآن مغلقة فى وجه البناء، ووصل الحد الأدنى لسعر المتر الآن إلى حد كبير فى مناطق مثل عرايشية مصر، وقد يرتفع مرة أخرى ليصل إلى حد أعلى، وفى منطقة 24 أكتوبر بالشيخ زايد وصل متر البناء إلى قمة حدوده، وفى منطقة جاردن سيتى إلى أكثر من الشيخ زايد.

إرتفاع أسعار الشيخ زايد وهم أم حقيقة

ومساكن الدبش بحى الشيخ زايد وصلت إلى أرقام فلكية للوحدة الواحدة، بالرغم من أن عمرها الافتراضى أوشك على الإنتهاء وقفز سعر الشقة إلى سعر عالي بأرض الجمعيات وفى مساكن أعضاء هيئة التدريس بالشيخ زايد قفزت الشقة إلى أسعار تتراوح من مرتفع إلى أعلى، وفى معاشات الهيئة وصل سعر الشقة إلى مبلغ هائل، وأن إرتفاع الأسعار لحق أيضا بالإيجارات ففى مساكن الدبش زادت أيضا، ووفى أعضاء هيئة التدريس إلى أكثر من مساكن الدبش، وفى جاردن سيتى لأكثر من مساكن أعضاء هيئة التدريس، كما وصل سعر إيجار المحل 36 مترا فى الشارع التجارى بالشيخ زايد إلى إيجار مرتفع شهرىا.

نظام البناء بالشراكة

ويضيف وليد عدلى مهندس ويعمل فى البناء والعقارات، أن قطعة الأرض فى أرض الجمعيات مساحة150 مترا كانت منذ عامين فقط ثمنها أقل بكثير مما وصلت إليه فى الوقت الحالى بل وأكثر من ذلك ، وذلك قد يرجع لعدة عوامل حسب ظروف الأرض إذا ما كانت على شارع رئيسى، ويتراوح سعر قطعة الأرض مثلا 150 مترا بجمعية العاشر من رمضان إلى أرقام لا تصدق، وأن هناك نظام البناء بالشراكة يقوم بة عدد من المقاولين وأصحاب الشركات، حيث يقوم المقاول ببناء منزل بالكامل مقابل نصف الوحدات السكنية الموجودة بالمنزل، ولصاحب المنزل باقى الوحدات، وذلك نتيجة الركود الإقتصادى وعدم توفر سيولة مالية، ومعظم أصحاب المنازل القديمة ليس لديهم أموال تكفى لبناء هذه الأراضى.

أسعار الوحدات السكنية فى منطقة البلاح

ويشير محمد فراج من منطقة الفردان بالإسماعيلية، إلى أن أسعار الوحدات السكنية فى منطقة البلاح وأبو خليفة والمناطق المجاورة لقناة السويس زادت بشكل جنونى بعد بدء إنتهاء حفر قناة السويس الجديدة، وكان إيجار الوحدة السكنية فى مساكن أهلية متوسطة التشطيب، لا يزيد عن مبلغ أقل بالتأكيد من بعض الأماكن التى تقع على شارع رئيسى أو فى منطقة قريبة من الطريق الرئيسى، والآن إيجار الوحدة السكنية إرتفع إلى مبلغ أكبر لمجرد قربها من شارع رئيسي وأحيانا أكثر من ذلك، وسعر المتر قد يصل لحد غير متوقع ثم يتابعه سعر الفدان لأرض زراعية بعد أن كان قليل فقد وصل عنان السماء.

الإسماعيلية الجديدة

ومن جانبه ذكر اللواء يس طاهر محافظ الإسماعيلية، أن المحافظة شهدت تضخما غير مسبوقا فى أسعار الوحدات السكنية والعقارات نتيجة للتطور الحضاري الذى ينتظرها خلال الأعوام القادمة من إقامة مشروعات كبرى على بقعتها الأمر الذى جعل التوافد عليها مرتفع بشكل غير إعتيادي، لكن المحافظة توفر مشروعات سكنية بمدينة المستقبل دفعة حجز غير مرتفعة وبأقساط متلائمة لمواطنى الإسماعيلية، وهناك زيادة فى الوحدات السكنية خلال الفترة المقبلة، فقد تم الفراغ من المستوى الأول بمدينة الإسماعيلية الجديدة، وهى 12 ألف وحدة سكنية سيتم الإنتهاء منها والتسليم خلال الشهور القادمة، ونباشر فى المرحلة الثانية من مدينة الإسماعيلية الجديدة.

وأكد المحافظ إلى أن المشروعات السكنية الجديدة، سوف تتيح فرص جيدة للأفراد من أصحاب الدخول المتوسطة وهذا سوف يحد من مشكلة تضخم قيم العقارات فى الإسماعيلية.

حي الوراق بالجيزة يشهد إقبال من المواطنين

حي الوراق بالجيزة، هي من أشهر المناطق التي تشهد إقبالا سكنيا وتجاريا من المواطنين، على الرغم من كثرة المحال التجارية والوحدات السكنية بها، فإن القيم لا تزال في إزدياد مستمر بعد التعويم وإرتفاع أسعار الأراضى والعقارات؛ حيث أن إرتفاع أسعار الحديد وكل كيماويات البناء، كان له باع كبير فى تضخم أسعار الإيجارات للوحدات السكنية.